DSR 계산법 바뀐다! 스트레스 DSR 3단계 쉽게 정리 (예시 포함)

다가올 7월부터 스트레서 DSR 3단계가 시작됩니다! 

그러다보니, 6월말까지 주택구입을 마무리해야 한다는 압박감에 시달리실텐데요.

 

그 결정에 도움을 드릴 수 있도록

오늘은 DSR이 무엇인지, 스트레스 DSR은 또 뭔지, 마지막으로 스트레스 DSR 1,2,3단계별 비교까지 해 보려고 해요.

 

 

1) DSR은 무엇인가요?

 

DSR(총부채원리금상환비율)은 연간 소득 중에서 모든 대출 연간 원리금(원금 + 이자) 상환액이 차지하는 비율을 나타내는 지표입니다. 

 

예를 들어 연봉이 5,000만 원인데, 대출 원리금으로 1,000만 원을 갚고 있다면 내 DSR은 20%가 됩니다.

정부는 1금융권을 기준으로 할 때 DSR 비율이 40%를 넘지 않도록 제한하고 있죠.

과도한 대출로부터 가계 건전성을 지키기 위해서입니다.

의도는 참 좋은 것 같아요.

 

💡 팁: DSR에 영향을 주는 세 가지 요소 : 만기, 금리, 소득

- DSR 규제에서는 소득이 높을수록 / 대출 만기가 길수록/ 금리가 낮을수록 대출받기가 유리해집니다. 

 

2) 스트레스 DSR은 또 뭐죠?

스트레스 DSR은 DSR에 영향을 주는 요인 중 하나인 '금리'를 강화한 규제입니다. 

즉, "이자율이 올라가거나 소득이 줄어들었을 때도 너 그 대출 감당할 수 있어?" 하고 미리 시뮬레이션해보는 지표입니다.

말 그대로 스트레스를 줘서 테스트하는 거죠.

예를 들면, 현재 금리가 4%인데, 6%까지 올랐다고 가정하고 다시 DSR을 계산해보는 식입니다.

이걸 왜 하냐고요?
👉 지금은 감당 가능한 대출이라도, 금리가 오르면 버거워질 수 있으니까요.

 

💡팁: 실제 대출 시에는 금리가 가산되지 않아요!!! 계산 시에만 활용한다는 점, 참고해주세요.

 

 

그럼, 왜 스트레스 DSR이 중요해졌을까요?

몇 년 전 금리 인상이 이어지면서, 대출을 받는 사람들의 상환 부담이 커졌습니다. 실제로 어떤 사람들은 대출이자가 월세보다 더 비싸졌다는 말도 할 정도였어요. 

 

이런 상황에서 금융당국은 대출을 받는 시점에서부터 리스크를 관리하고 싶어합니다. 그래서 도입된 것이 바로 스트레스 DSR입니다.

 

🤔 예를 들어볼게요:

일반적인 DSR 계산법을 적용하면! 

• 연봉: 5,000만 원
• 현재 이자율: 연 4%
• 현재 대출 원리금 상환액: 연 1,800만 원 → DSR: 36%

하지만 ‘스트레스 DSR’로 이자율을 높여 6%로 가정해 계산한다면하면?

• 원리금 상환액: 연 2,400만 원 → DSR: 48% (🚨 기준 초과! - 승인거절.)

즉, 스트레스 DSR을 적용해 계산하면 앞으로 금리가 오르면 상환이 어려울 수 있다고 판단되어 대출 승인이 거절될 수도 있습니다.

 

3) 다가올 7월! DSR 3단계를 비롯해 DSR 1,2,3 단계를 비교해 볼게요.

가장 궁금해 하실 스트레스 DSR 3단계에 대해 알아봐요. 

아래 표를 참고해 주세요

 

구분	1단계	2단계	3단계
시행 시기	2024년 2월 26일	2024년 9월	2025년 7월(예정)
은행권(1금융권)	주택담보대출(주담대)	주담대 + 신용대출	주담대 + 신용대출 + 기타대출 등
2금융권	-	주담대	주담대 + 신용대출 + 기타대출 등

 

(1)스트레스 DSR 1단계: 은행권 주담대에만 변동금리 대출에 1.5%의 25%, 즉 0.38%를 더해 대출 한도 계산

 

(2)스트레스 DSR 2단계: 은행권 주담대 + 1금융권 신용대출, 2금융권 주담대에도 확대 적용

 -비수도권: 1.5%의 50%, 즉 0.75% 가산

 -수도권: 1.5%의 80%, 즉 1.2% 가산

 

(3)스트레스 DSR 3단계: 은행권 주담대 + 신용대출 +  기타대출에 대해 1,2금융권 모두에서 동일하게 적용

-수도권, 비수도권 모두 1.5% 의 100% 가산

✔️ 다만, 지역별로 대출 한도의 감소 폭과 영향은 다를 수 있음.

 

✏️ 소득 계산 기준 : 근로소득, 사업소득, 금융소득 등 모든 소득이 합산되어 적용 

 

 

⭐ 꼭 체크해 주세요. 

얼마전에 금리 인하가 있었고, 한은에서 한차례 더 금리를 인하할 것이라는 시사를 한 만큼

꼭 스트레스 3단계 적용 후가 불리하지는 않을 수도 있어요. 

 

실제로, 주택 가격이 폭등하고 있지도 않고요.

 

주택구입, 비주택구입의 상황에 따라서 자신에게 유리한 방향으로 잘 고민해서 결정하시길 바랄게요 😍